Les stratégies fiscales immobilières
Investir dans l'immobilier peut répondre à deux objectifs principaux : se loger à titre personnel ou placer des fonds dans la pierre pour en retirer des revenus.
Attention cependant depuis 2018, l'IFI remplace l'ISF. Seuls les biens immobiliers rentrent dorénavant dans la base de taxation de l'IFI.
Le Guide pour anticiper et la chambre des réponses sur l'ISF / IFI (pour seulement 24€ ) |
La stratégie d'investissement peut également dépendre de l'âge . En fonction des étapes de la vie, les objectifs vont être différents et vont impacter le mode d'investissement. L'impôt, la retraite, l'achat de sa résidence ... vont avoir des conséquences différentes qu'il faudra maîtriser.
Se loger :
Selon la structure du patrimoine et les capacités financières, il est possible :
-
soit d'acquérir sa résidence principale ;
- soit de louer un logement . Cette seconde perspective implique la signature d'un bail de droit commun , soumis à la loi de 1989.
La qualité de propriétaire, de locataire ou de simple occupant, n'a pas d'incidence sur la taxe d'habitation qui est due par tout occupant quelle que soit sa qualité. En revanche, seuls les propriétaires supportent la taxe foncière .
Il n'existe quasiment plus de charges déductibles lorsque l'on est propriétaire.
Une question fiscale sur votre immobilier ?
Optimiser sa fiscalité grâce à ses placements immobiliers :
Une première question va se poser sur le mode d'investissement : à plusieurs sous forme de SCI ou en direct.
Le dispositif Duflot venu remplacer les dispositifs Scellier , Borloo , Robien , Besson et Périssol, est une bonne alternative au régime classique des revenus fonciers . Puis le dispositif Pinel a pris ensuite le relai mais hélas se termine en 2024.
Investissements locatifs dans les DOM-TOM ou dans les zones de revitalisation rurale, restauration immobilière ( loi "Malraux" ), monuments historiques : les opportunités de rentabiliser les revenus fonciers et de défiscaliser les opérations immobilières sont nombreuses.
Rentabiliser sa résidence principale peut également être une bonne solution (location d'une partie de sa résidence, ...).
Enfin, investir dans l'immobilier étranger peut également être une solution de diversification et financièrement intéressante. C'est le cas par exemple d'un investissement immobilier aux USA.
Mais attention, depuis quelques années, ces niches fiscales sont plafonnées .
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.
Questions à l'Expert ... Est-il possible de faire une donation de parts de SCI avec simplement un imprimé fiscal ou est-il nécessaire de passer par un acte notarié ? la réponse ici >> Comment se calcule le TRI pour calculer la rentabilité de mon projet immobilier ? la réponse ici >> Puis je acquérir au travers une SCI, un local que je mettrais en location meublée ? la réponse ici >>
|
Pour maîtriser son IFI, et réduire sa base de taxation à cet impôt, il est conseillé d'investir non dans le bien lui même, mais seulement dans une partie du bien : la nue propriété .
En effet, la règle veut que ce soit seulement l'usufruitier qui soit redevable de l'IFI. En achetant de la nue-propriété de parts de SCPI , vous sortez donc de votre patrimoine taxable à l'IFI, le montant de la souscription.
Attention, pour les expatriés, il existe peu de mécanismes d'optimisation fiscale. Seule la location en meublée ou l'acquisition de part de SCPI dans un contrat d'assurance vie peut évoqué. En effet, dans le premier cas, les expatriés peuvent bénéficier du régime de micro-BIC avec l'abattement de 50% (en fonction du montant du chiffre d'affaire) et dans le second, cela évite le paiement des prélèvements sociaux (depuis 2012, les non résidents payent les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers ).
Une question fiscale sur votre immobilier ?
Se constituer une épargne :
En achetant des parts de SCPI ou d'OPCI, l'acquéreur peut se constituer une épargne à moindre coût. Ces dispositifs, appelés également "pierre - papier" permettent de détenir indirectement de l'immobilier pour un montant d'investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d'immobilier en direct.
En effet, selon ses disponibilités financières, l'investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).
L'investissement dans des petites et moyennes surfaces par utilisation de la dette (donc avec un crédit immobilier ) peu à terme vous fournir un patrimoine immobilier important, le tout en partie financer par vos revenus locatifs (les intérêts d'emprunt sont de plus déductibles !).
L'investissement en parkings peut être une bonne solution de par la bonne rentabilité et le peu d'entretien.
Enfin, si vous êtes dans une optique de perception d'un capital tout en conservant votre bien, le viager pourra être une des solutions envisageables.